부동산투자 99% 승률을 원한다면?- ≪빅데이터 부동산투자 2021 대전망≫ by 김기원 이지윤

 

부동산투자 99% 승률을 원한다면?

- 김기원, 이지윤의 ≪빅데이터 부동산 투자 2021 대전망≫

 

서지정보
지은이	김기원, 이지윤
제목	빅데이터 부동산투자 2021 대전망
출판사	클라우드나인
출간연도	2021.01
페이지	404쪽

 

책의 핵심

 

"빅데이터분석으로 대한민국 부동산을 전망한다!"

 

"향후 1~2년에 가장 오를 지역과 오르지 못하거나 하락할 지역은 어디인가?"

 

"어떤 지표를 활용해야 부동산 시장을 내다볼 수 있는가?"

 

 

 

빅데이터로 부동산투자의 정확도와 확신을 높여라!

≪빅데이터 부동산 투자 2021 대전망≫은 김기원, 이지윤의 저작이다. 김기원은 데이터노우즈 대표이고, 한양대 수학과를 졸업하여 미국 유타대에서 컴퓨터 사이언스를 전공했다. 재테크를 감이 아닌 데이터 분석을 통해 접근해야 한다고 생각했고, 직접 데이터 분석을 하게 되었다. 그가 설립한 회사인 데이터노우즈는 '리치고'라는 부동산 빅데이터 분석 시스템이다. 2018년에는 ≪빅데이터 부동산 투자≫를 출간했다. 당시 책에서 부동산 데이터를 기반으로 추측한 시도별 부동산 전망이 거의 다 들어맞았다. 이 책에서도 그 검증 결과를 간략하게 제시한다. 이지윤은 2005년부터 부동산 실전에서 투자경력을 쌓은 실전투자자이다. 2018년에 ≪나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다≫를 출간했다. 현재 기업과 관공서 등에서 강연활동을 하고, 사람들의 멘토가 되고 있다. 두 명의 저자는 부동산 관련 의사결정에서 실수를 최대한 줄이고 수익을 극대화하기 위해 빅데이터분석의 필요성을 강조하고, 많은 사람들이 데이터를 활용하여 긍적적인 부동산투자 결과를 얻는데 도움을 주고자 책을 집필했다. 

 

이 책은 총 5장으로 구성된다. 그 중에서도 책의 핵심 내용은 3장에 있으며, 4,5장에서는 빅데이터분석을 토대로 전망 좋은 전국의 지역들을 요약하여 소개한다. 우선, 1장에서는 거시경제 관련 데이터들을 살펴보고 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 분석했다. 2장에서는 2018년 출간한 ≪빅데이터 부동산 투자≫에서 분석한 시장 전망 결과를 검증했다. 3장에서는 빅데이터를 활용해 전국 17개 시도에 대한 앞으로 1~2년의 전망을 분석하였다. 총 9개의 데이터를 활용해 총평을 내린다. 4장에서는 현재 (출간 시점 기준) 내 집 마련하기에 적합한 지역이 어디인지 알려준다. 5장에서는 9개의 데이터들에 대해 점수를 매겨 지역별 종합 종합투자점수를 보여준다. 2021년에 주목할 만한 부동산투자 지역에 어디인지 살펴보고 싶다면 4장과 5장의 삽화 도표들을 먼저 확인할 수 있다. 그 다음, 디테일한 근거 데이터들은 3장에서 확인하면 책에서 필요한 내용을 얻어 낼 수 있을 것이다.

 

 

현재 부동산 시장, 버블인가? 현 주택시장 버블 여부 판단하는 데이터

 

정확한 빅데이터를 통해 국내 주택시장에 버블이 있는지 없는지 진단해보자. 국내 주택시장에 버블을 진단하는 데이터는 은행 대출위험 인덱스, 통화량 대비 대출위험 인덱스, 통화량 대비 주택버블 인덱스다. 이 세 가지 지표를 보면 국내 부동산에 버블 여부를 진단할 수 있다.

 

이 책의 필요성은 1장에서 바로 드러난다. 예상치 못한 코로나 시국으로 인해 화폐의 유동성은 증가하고, 저금리 기조는 유지된다. 부동산 가격은 끝도 모르고 치솟았다. 내 집 마련에 조급해진다. 언제 사야하는지, 혹시 지금 샀다가 경제 위기가 와서 부동산가격이 폭락하는 것은 아닌지 걱정된다. 이런 독자들을 위해 근거 있는 데이터 분석을 통해 거시 경제 시장의 흐름을 전망한다. 1장에서 국내 주택시장의 버블 여부를 분석하기 위해 데이터 지표 세 개를 뽑았다. 우선, 은행 대출 위험 인덱스 이다. 예금 대비 대출금 총액의 비중을 나타내는 지표이다. 과거 평균치가 109%인 것에 비해, 2020년 8월 기준 114%로 다소 위험한 수준이고, 좀 더 증가 추세에 있다고 한다. 참고로 2008년 금융위기가 오기 전인 2007년 7월에는 경고 수준인 130%를 상회했다. 즉, 아직 위험 수준은 아니지만, 지속적으로 증가하면 경제 위기가 올 수 있기 때문에 저자는 보수적인 전략의 필요성에 대해 주장한다. 두 번째 지표는 통화량 대비 대출위험 인덱스이다. 협의통화량 대비 대출금 총액의 비율 인덱스이다. 100%가 넘었다는 것은 시중의 통화량보다 대출금이 더 많다는 뜻이며 경제에서 버블의 가능성을 시사한다. 이 지표는 최근에 급락하여 안전 수준에 위치한다. 다만, 시중의 통화량이 경제 성장이 아닌 코로나 이슈로 급작스럽게 증가한 것이기 떄문에, 아주 건전한 상황이라고 볼 수는 없다. 마지막으로 주택버블 인덱스가 있다. 시중의 통화량 대비 주택시장의 버블을 확인할 수 이있다. 마찬가지로 최근 시중에 통화량이 많이 풀려 저평가 구간으로 들어갔다. 통합하면, 저자는 현 부동산 시장이 어느 정도 안정권이나 세부 내용은 위험 신호가 있다고 본다. 주택시장의 버블이 크지 않고, 여건만 된다면 현재보다 더 상승할 여력이 있다. 그러니 전체 자산 중 부동산 비중을 일정 비율 이상 유지하는 것이 괜찮을 것이라고 말한다.

 

 

앞으로 유망한 투자지역 예측하는 데이터들!! 9가지

 

이 책을 읽고 실행하는 사람과 실행하지 않는 사람의 4~5년 뒤는 분명히 다를 것이다. 

다음과 같은 데이터들에 대한 팩트 체크를 해본다면 전국 17개 시도에 대한 향후 아파트 전망을 상당히 정확한 확률로 가늠해 볼 수 있다. 

3장에서는 이 책의 핵심인 데이터 분석 결과를 나열한다. 총 9개의 데이터 지표와, 이를 바탕으로한 종합 결론을 내린다. 9개 지표는 다음과 같다. 매매/전세 시세 흐름, 전세 대비 매매 저평가 인덱스, 소득 대비 저평가 인덱스, 물가 대비 저평가 인덱스, 주택 구매력지수HAI, 전세가율, 매매와 전세 수급, 향후 입주물량, 미분양 지수가 있다. 분석은 데이터 별로 전국 17개 시도에 대해 모두 설명하는 방식으로 진행된다. 즉, 매매/전세 시세 흐름 데이터를 시도별로 모두 설명하고, 그 다음 데이터를 시도별로 모두 설명하는 식이다. 그래프를 보여주고 그에 대한 설명을 반복하는데, 모든 데이터별로 17개 시도가 반복되니 뒤에 가서는 읽기가 지루했다. 따라서, 부동산투자를 지금 생각하고 있으신 분들이라면 4, 5 장에서 관심 지역을 찾은 후, 3장에서 구체적인 그 지역의 데이터와 다른 지역의 데이터를 비교하면서 근거를 확보하는 방식으로 읽어 지루함을 덜어내는 것을 추천한다.

 

3장의 내용을 간략히 정리하자면, 서울은 부동산투자 시장이 끝물에 다다랐다고 보고있다. 지금은 서울에 내 집 마련하기 좋은 시기가 아니라는 것이다. 대부분의 지표가 서울 부동산시장이 고평가 되었음을 나타내고, 향후 1~2년 내로 고점을 찍고 하락하는 대세 하락장이 올 가능성이 높다고 평가한다. 서울의 집값이 최근 1년 사이 천정부지로 뛰어오르는 것을 보고 내 집 마련에 조급함을 느끼는 많은 무주택자들은 서울 내 집 마련에 대해 신중한 접근이 필요할 것 같다. 개인적으로 실거주 목적으로 '서울에 내 집 마련을 빨리 해야 하는 것 아닌가' 라고 생각했던 무주택자로서 지금 당장 집을 사는 것은 좋지 않다고 하니 약간의 실망과 반신반의함이 떠오르기도 했다. 혹여나 더 오른다면 지금이라도 '영끌'해서 구하는게 답이 아닐까하는 불안과 의구심 말이다. 하지만, 많은 지표들이 고평가를 가리키고, 과거 대세 하락장이 찾아오기 전에 지표들과 비교해도 안전하게 투자할 수 있는 시점은 아닌 것이 확실하다. 이로써 서울 내 집 마련은 청약 당첨에만 집중 하기로 하고, 지금 당장 직접 매수로 서울에 집을 구하는 것에 대한 결정은 미루게 되었다. 이 책은 확실히 의사결정에 도움이 된다.

 

서울을 제외하고, 경기도는 워낙 커서 지역별로 지표가 다르게 나타나지만 전반적으로는 오를 여지가 있다고 보인다. 또한 대체적으로 전남, 충남, 충북, 경북, 경남 등의 지방의 지표가 긍정적이었다. 그래서, 지금 당장, 여기를 사도 괜찮은거냐? 라는 실용적인 질문에 대한 답을 찾고 싶다면 '물가 대비 저평가 지수' 와 '주택구매력 지수'를 확인하자. 물가 대비 고평가 구간으로 들어가는 시점(점점 고평가가 되는 변화가 보일 때) 후 2~3년 후가 가장 고점이고, 물가 대비 저평가 구간으로 들어가는 시점(점점 저평가가 되는 변화가 보일 때) 후 2~3년 후가 매수 적기일 확률이 높다는 것이다. 물론 저자는 부동산 가격에 영향을 미치는 여러 요소들도 살펴보아야 겠지만, 이 흥미로운 23법칙을 참고하는 것은 매수, 매도 타이밍을 결정하는 데 도움이 될 것이다. 또한 주택구매력지수와 물가 대비 아파트 가격지수가 가장 부동산 시장의 저평가를 가리킬 때가 매수 타이밍이었다. 

 

 

 

그래서, 2021년 어떤 지역에 투자(매수) 하는 것이 좋나요?

 

4장, 5장에서는 2021년에 매수하기 괜찮은 지역들을 점수별로 정리하여 보여준다. 특히 5장에서는 표로 전국 빅데이터 종합투자점수와, 세부 지역별 종합투자점수 표를 제공하고 있다. 전국 단위로는 경북, 충남, 경남, 충북, 전북, 강원의 투자점수가 높게 평가되었고, 세부 지역별로는 경북 안동시, 경남 창원시 마산 합포구, 경북 구미시 등이 탑에 랭킹되었다. 더 자세한 사항은 책에서 확인할 수 있다.

 

이 책의 장점은 근거 있는 데이터 자료로 부동산투자의 승률을 높이는 방향으로 의사결정 할 수 있게 도움을 준다는 것이다. 본인의 거주 지역이나 관심 투자 지역의 경우 랭킹과 데이터를 잘 살펴보면 의사결정에 도움이 될 것이다. 지금 당장 주택 매수를 할 의향이 없더라도, 앞으로 투자 결정을 할 때 살펴보아야 할 주요 지표들이 무엇인지 알 수 있고, 매수, 매도 타이밍을 어떻게 판단할지 크게 도움이 된다. 여타 다른 책들과 달리 구체적인 데이터 그래프들을 일일이 나열하고 있어 실체를 확인하면서 투자 분석을 할 수 있다.

 

다만, 그래프 + 설명 , 그래프 + 설명의 지속적인 나열이다 보니 3장의 기나긴 데이터 설명으로 지루함을 느낄 수 있다는 게 가장 큰 단점이다. 앞서 설명했듯, 4장, 5장을 먼저 탐독한 뒤 관심 지역에 대해 더 주의를 기울이며 3장을 읽는 것을 추천한다. 또한, 데이터의 출처는 명시되어 있으니 스스로 가공하여 데이터를 확인하는 방법에 관해서는 일체 서술 되어 있지 않다는 점이 아쉽다. 리치고라는 웹사이트에 들어가서 책에서 확인한 데이터를 확인해보려니, 유료이고 그마저도 지금 개인은 구독할 수 없다. 부동산 리치고 어플에서도 앞으로의 전망에 대해서 간략하게 설명한 데이터는 있으나, 이 책에서 설명한 9개의 지표를 확인할 수는 없었다. 부동산 시장은 정책, 경제 등 여러 가지 요소에 영향을 받는 만큼 시시각각 디테일한 전망의 차이가 있을 수 있는데, 이 책을 이 후에 접한 사람들이 현재 시점의 데이터를 확인하는 데에는 한계가 있다. 결론을 내리자면, 부동산투자 시장 전망 확인에 필요한 필수 데이터 지수들(거시경제 데이터포함)이 무엇인지 알고 싶은 사람들, 책 출간 시점 1년 전후로 부동산투자 의향이 있는 사람들에게 이 책을 추천한다.