신현강의 ≪부동산 투자 이렇게 쉬웠어?≫ - "부동산투자 제대로 하려면 보세요."

"부동산 투자 제대로 하려면 보세요."

- 신현강의 ≪부동산 투자 이렇게 쉬웠어?≫

 

 

서지 정보
지은이	신현강(부룡)
제목	부동산 투자 이렇게 쉬웠어?
감수	송희창
출판사	도서출판 지혜로
출간 연도	2017.06
페이지	280쪽

 

 

 

 

"실전 투자 꿀팁 얻고 싶다면..."

 

     ≪부동산 투자 이렇게 쉬웠어?≫의 저자 신현강은 20대 후반의 나이로 부동산 투자를 시작하여 20여년 넘는 투자 경력이 있다. 부동산 시장의 상승장, 하락장 할 것 없이 꾸준히 수익을 내온 실력 검증된 실력 투자자이다. 경제학을 전공하여 금융업계 직장 생활을 하고 있는 20년 차 직장인이기도 하다. 저자는 이 책을 통해 20년 동안의 경험과 노하우를 담아 초보자들이 부동산 투자를 쉽게 접할 수 있도록 하였다. 소장 가치 있는 부동산 공부의 바이블이 되는 것을 목적으로, 부동산투자의 기초적인 내용을 전반적으로 담았다. 

 

     이 책은 아래 목차 사진과 같이 4장으로 구성되어 있다. 그 중에서 2장과 4장에서, 초보자가 부동산 시장에 접근할 때 가장 먼저, 그리고 많이 궁금해 하는 부분을 다룬다. 우선, 1장에서는 부동산의 기본 개념을 파악하는 것에 초점을 맞춘다. 부동산 수급의 원리, 시세 파악, 아파트에 대한 기본 상식을 설명한다. 2장에서는 부동산을 싸게 사기 위한 방법으로 저평가 부동산을 찾는 방법을 제시한다. 3장에서는 큰 수익을 얻을 수 있는 신도시, 미분양 아파트 투자 방법을 사례로 들어 설명한다. 마지막으로 4장에서는 부동산 시장의 사이클에 따른 매수, 매도 전략을 얘기한다. 각 장이 끝날 때마다 '칼럼'을 첨부하여 부동산 투자의 알짜 토막 상식을 알려준다.

 

 

 

   

목차- 사진1

목차- 사진2

 

 

 

 

부동산 투자, 수요 공급의 기본 원리를 알아라!

 

25 page

 

 

          이 책의 도입부는 인상적이다. 정확히는, 초보자들에게 깨달음을 준다. 총 2가지의 새로운 정보다. 첫 째, 시장의 가격은 수요와 공급으로 움직인다. 경제를 전공하지 않았더라도 상식적으로 들어 보았을 것이다. 부동산 시장이라고 하면 어렵게 느껴지지만, 부동산도 물건이다. 그러니, 부동산도 사고 팔 수 있는 물건이라는 것을 감안하면, 부동산 시장 역시 수요와 공급의 움직임에 따라 움직이는 것이다. 다만, 주의해야 할 것이 있다. 실제로 물건을 '사용'하기 위해 물건을 사는 사람들(실수요자)도 있지만, 물건을 '사용'하지는 않지만 가격이 올랐을 때 되 팔 목적 (즉, 투자목적) 으로 물건을 사는 사람도 있다. 이를 실수요와 구분되는 투자수요라고 명명한다. 실수요도 부동산 가격 결정에 중요하지만, 저자는 투자수요를 강조한다. 투자를 하고자 하는 수요가 몰리면, 실수요가 있을 때보다 더 급격하게 가격이 오르는 경우가 많다는 것이다. 부동산 투자 초보자라면 수요와 공급이라는 말을 들었을 때, '수요= 그냥 집을 사고자 하는 사람들 = 그 집에서 살고자 하는 사람들' 이라고 단순하게 생각하기 쉽다. 여기서, 그 상식을 깨트리며 책 전반에 '투자수요'를 강조하고, 이 것이 부동산 가격흐름에 미치는 영향에 주의하라고 당부한다. '투자수요, 투자수요, 투자수요' 

 

 

 

 

 

 

 

      둘 째, 정책은 시장의 수요에 영향을 미친다. 정부의 정책은 부동산 시장에 영향을 미친다. 즉, 정부의 정책은 부동산 가격 변동을 가져온다. 정부의 정책은 크게 두 가지 결로 구분할 수 있다. 시장 활성화, 그리고 시장 규제. 시장 활성화 정책을 시행하면, 부동산을 공급하는 건설사, 부동산을 사는 시민들의 마음이 들뜨기 시작한다. 사람들이 아파트를 많이 살것이고, 이렇게 수요가 늘어나면 가격이 오를 것이라는 기대감이 생긴다. 이 기대감이 또 수요를 확장시킨다. 확장된 수요는 실수요 뿐 아니라 투자수요를 불러일으킨다. 시장 규제 정책이 강화되면, 수요가 줄어들고 가격이 내릴 것이라는 예측을 한다. 이런 예측이 또 수요를 감소시킨다. 정책과 부동산 시장의 사이클은 뗄레야 뗄 수 없는 아주 진득한 사이인 것이다.  부동산투자를 처음 접한 부린이들은 생각한다. '투자수요, 투자수요, 투자수요', '정책, 정책, 정책'. 따로따로가 아니다. 그들은 커플이다. '정책과 투자수요'. 중요한 단어들을 머릿 속에 새기고 가니, 아주 기본은 배웠다.

 

 

 

 

 

부동산, 싼 가격에 사는 꿀팁은?

 

38 page

     

 

     급매물을 사라. 1장의 초반부에 초보자들이 물건을 싸게 살 수 있는 방법을 제시하고 있다. 뒤에서 다시 한 번 더 언급하겠지만, 이 책에서 가장 아쉬운 점은 목차 구분과 내용 전개가 어색하다는 것이다. 1장의 제목이 '부동산 투자를 위한 기초를 다져라!'이니 만큼, 부동산 시장의 전반적인 특징과 알아두어야 할 용어들에만 집중 해서 설명하길 기대한다. 부동산에서 좋은 매물을 알아보는 방법을 설명한 뒤, 그 중에서도 싼 가격으로 살 수 있는 급매물 매수 방법을 추천했다면 일반적인 투자 생각의 흐름에 부합해 초보자들이 쉽게 따라갈 수 있다. 지금 당장 어느 곳에서 부동산을 사는 것이 좋을지 모르는 초보 투자자들에게, 극초반부 부터 '급매물' 을 사라고 얘기하면 당황스럽다. 알긴 알겠는데, 잘 모르겠다. 매물 자체가 좋은지 안 좋은 지 잘 모르는 사람한테 급매물부터 사라고 하면 부담스럽다. 물론, 조언의 내용은 훌륭하다. 좋은 매물을 찾는 방법을 알았고, 좋은 매물을 찾았다면 그 때는 급매물을 고려하여 싸게 사는 방법을 고려할 수 있다. 시장의 흐름상 하락기인지, 상승기인지 잘 모르겠거나, 경험이 없는 초보자라면 리스크를 최대한 줄일 수 있다. 공부를 하지 않았다면 전략적으로 '급매물'을 노릴 생각을 하기는 어렸웠을 텐데, 이 책을 읽은 모든 사람은 딴 건 몰라도 '급매물'로 리스크 낮추는 투자 전략 하나는 가지게 되었다.

 

 

 

 

어려운 계약서, 법적 문제 없이 작성하는 꿀팁은?

 

91 page

 

   

     역시나, 실전 계약과 관련 된 부분이 2장 '부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라' 에 등장하여 당황하긴 했지만, 좋은 꿀팁을 설명한다. 이 책의 장점인 저자의 오랜 투자 경험의 면목을 확인할 수 있다. 표준 매매 계약시 소유주에 대해 확인해야 할 문서들을 구체적으로 나열하여, 독자들이 실전 투자에 참고할 수 있게 하였다. 또한, 계약서에 상황에 따라 필히 포함되어야 할 '특약사항'에 대해서도 알려준다. 미리 기재되어 있는 다른 기재 사항들에 비해 '특약사항'이 법적으로 우선 적용된다는 특징을 설명한다. 게다가 친절하게도 저자가 임대차 계약 시 실제로 쓰는 특약사항 내용들을 예시로 보여주며, 초보자들이 계약 현장에서 실제로 적용할 수 있도록 도움을 주었다. 

 

 

 

 

부동산 뉴스, 언론을 믿지 말아야 하는 이유

 

192 page

 

 

200 page

 

      이 책에서 가장 흥미롭고 유용했던 부분을 꼽자면 바로, 3장의 '칼럼: 언론과 반대로 하면 성공한다?' 이다. 이 책의 핵심이라고 할 수는 없지만, 꿀팁 중의 꿀팁이라고 자신있게 얘기할 수 있다. 일반적으로 사람들에게 특정 부동산이나 지역에 관심을 갖게 된 계기를 물으면, '누군가한테 들어서/ 뉴스나 기사를 통해 알게 되어서' 라고 대답하는 경우가 많을 것이다. 나 역시 한 달 전부터 부동산 공부를 시작한 부린이이며, 청약도 공부해야겠다고 생각하여 책들을 독서리스트에 넣어두었다. 하지만, 지적 호기심과 공부 단계가 '청약'에 이르기도 전에 '3기 신도시 계획', '4차 철도망 구축 계획' '부동산 규제 정책' 등이 연달아 발표되었다. 뉴스에서는 관련 기사가 쏟아졌고, 부린이로서는 마음이 급해졌다. 급기야 주변 어른들이 신혼부부인 우리에게 3기 신도시 청약을 넣어볼 것을 권유했고, 몇 몇 지역을 언급하셨다. 혹시나 주변의 말과 뉴스로 편향된 생각을 가지게 될까봐 영향을 받지 않으려고 노력했지만, 인터넷만 켜면 보이는 뉴스 규제 정책, 신도시 호재 소식 등에 마음이 동요하였다.

 

     뉴스를 통해 특정 '정보'의 존재를 깨닫게 되는 것은 매우 큰 장점이다. 다만, 부동산 뉴스 기사는 광고성 기사가 많고, 무차별적으로 기사를 따라 생성하여 똑같은 기사들이 연달아 이어지고, 특정 데이터에 관한 기사 제목을 부풀려 큰 일 난 것처럼 엄살을 떨고, 이미 가격이 오르고, 벌써 가격이 하락하기 시작했는데 몇 달 전 데이터로 이제 막 가격이 상승, 하락 한 것처럼 뒷북을 친다. 저자는 이런 언론의 특징을 이해하고, 언론을 무작정 비난하기 보다는 그런 언론의 특징을 역으로 이용하자고 주장한다. 예를 들어 정부가 발표한 한 정책에 대해서도 바라보는 관점, 제공하는 데이터에 따라 해석 방향이 달라진다. 우선, 여러 기사들을 읽고, 근거로 사용한 데이터나 차트, 표의 출처를 확인하여, 데이터의 객관성을 점검한다. 두 번째로, 기사의 내용에서 '팩트'와 팩트인 척 은밀하게 방향성을 내포한 '의견'인지 구분해야 할 것이다. 

 

 

 

책의 의의와 한계점

    이 책은 부동산 투자의 기본 개념과 저자의 오랜 투자 경험 노하우가 집약되어 있는 기본복합서이다. '복합서'를 어미로 덧붙인 이유는 왕초보가 부동산 투자를 시작하려고 할 때는 생각지 못하는 부분에 대한 꿀팁들을 기본 개념과 함께 책의 구석구석에 섞어 구성했기 때문이다. 꿀팁의 실속성과 내용의 탄탐함에도 불구하고, 온전한 기본서라고 보기에는 내용 전개와 구성이 아쉽다. 부동산투자란 이런 식으로, 혹은 이런 단계로 진행되는 구나. 이렇게 생각 되지 않는다. 책을 읽으면서 자연스럽게 머릿 속에 단계와 과정이 개괄적으로 잡혀야지 좋은 부동산 공부 기본서라고 생각한다. 부린이들이 이 책을 효율적으로 활용하기 위해서는, 책을 읽으면서 본인의 방식대로 내용을 정리해 가며 읽고, 틈틈이 큰 그림을 확인하는 것을 추천한다. 투자에 꼭 필요한 정보들을 머릿 속에 차곡차곡 쌓는 데 도움이 될 것이다.