LTV, DTI, DSR, 중도금대출 - 부동산 대출 용어 정리

LTV, DTI, DSR, 중도금대출 - 부동산 대출 용어 정리

 

 

안녕하세요! 리치노마드17입니다. 오늘은 부동산용어 중 대출 관련 용어를 정리해보려고 합니다.

부동산 대출 관련 정책이 수시로 바뀌고 있는 와중에, 뉴스를 보면 영어로 된 모르는 용어들이 가득하죠. 

그 중에서 LTV, DTI, DSR 은 요즈음 핫한 키워드들 입니다. 

이와 관련한 대출의 기본 용어와 청약 시 받는 중도금 대출도 알아볼게요!

 

 

내 집 마련, 부동산투자의 핵심 '부동산 대출'

 

안녕하세요. 어제자(5월 18일) 뉴스 기사에 'LTV 90%' 라는 문구가 헤드라인을 장식했습니다. 요지는 무주택자 청년과 신혼부부를 중심으로 LTV 90%까지 실행할 수 있게 정책방향을 설정하겠다는 발표였는데요. 뉴스기사 내용에는 LTV와 DSR 에 따라 주택을 구입했을 때, 대출 가능한 금액에 대한 예시를 상세히 들고 있었습니다. LTV 가 주택 구입과 관련된 대출인건 알겠는데, DSR 은 또 뭔가요? 왜 DSR 까지 고려해서 대출 가능한 금액을 산정한 걸까요? 

이 모든 궁금증을 풀어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

앞으로 부동산 뉴스에서 자주 보게될 용어 이니, 기사 이해에 아주 큰 도움이 될 거에요! 

 

 

 

 

LTV (주택담보대출 비율)

LTV 란 부동산 대출의 꽃인 주택담보대출을 가리키는 용어입니다. 주택담보대출이란, 사전적 정의에 따르면 주택을 담보물로 하여 금융기관에서 돈을 빌리는 일입니다. 소위 말하는 '주담대'이죠. 주택의 값어치를 보고 평가하여 돈을 빌려줍니다. 개인 신용과는 거의 상관이 없으며, 주택 자체의 가치만 보고 빌려주는 것 입니다. 

 

LTV 를 영어로 풀면 'Loan To Value ratio' 입니다. 정확히는 '주택담보대출 비율'을 의미하는 것이죠. 예를 들어, 주택의 자산가치가 10억으로 평가되면, 10억을 전부 빌려주는 것이 아니라 정책과 상황에 따라 주택 값어치의 일정 비율을 빌려줍니다. 그 때 사용되는 비율을 나타내는 용어입니다. LTV는 은행들이 주담대를 실현할 때 적용할 수 있는 담보가치 대비 최대 대출 가능한 한도를 얘기합니다. 아까 예를 들었던 시가 10억의 아파트가 있고, LTV가 70%로 설정되었다면, 최대 7억(10억 x 0.7)까지 대출받을 수 있는 것이죠! 여기서 평가가 되는 시가는 보통 KB부동산에서 평가하는 시가를 기준으로 설정합니다

 

하지만, 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 경우가 많습니다. 정확한 LTV를 산출하는 방법은 아래와 같습니다.

 

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금) / 담보가치 

 

위와 같이 계산이 되기 때문에 위의 계산 요소들에 따라 실질 대출 한도는 더 적을 수 있습니다. 

 

쉽게 얘기하면, LTV 가 높게 책정되면 집을 구입할 때, 부동산 대출을 많이 받을 수 있어 '내 돈'은 적게 들어가고, LTV가 낮게 책정되면 주택을 매입할 때, 대출 가능 금액이 적어져 '내 돈' 상대적으로 더 들어가는 겁니다. 

 

주택을 구입할 때, LTV 만 본다면 계산이 참 쉬울겁니다. 하지만 아쉽게도 주택 자체의 자산가치 뿐만 아니라, 궁극적으로는 개인이 그 대출금액을 얼마나 상환할 수 있는지에 대한 평가도 들어갑니다. 앞선 예시와 같이 7억을 빌려주더라도, 7억을 갚을 능력이 적다면, 다 빌려줄 수 없다는 것이죠. 최종적인 부동산 대출 가능금액에 영향을 미치는 개인의 능력과 관련된 용어들을 살펴봅시다!

 

 

 

 

DTI (총부채상환비율)

DTI 는 영어로 'Debt to Income' 의 약자입니다. 주택을 구입하려는 사람이 주택담보대출을 받을 때, 그 사람의 소득으로 대출을 상환할 수 있는 능력을 평가하는 것을 얘기합니다. 중요한 것은 개인의 소득이 부동산 대출 한도에 영향을 미친다는 것입니다. 은행에 갚아야 하는 연간 대출금 원금 상환액과 대출 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비율로 계산됩니다. 

 

LTV가 주택의 자산가치만을 담보로 대출상한 한도를 결정했던 것과는 차이가 있죠. 

 

아래는 DTI를 계산하는 정확한 공식입니다.

 

DTI = (모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득 

 

변형하면,

 

연소득 X DTI = 모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액

 

공식에 따르면 분자 값이 같다고 가정할 때, 분모인 연소득이 낮을 수록 DTI 가 올라갑니다. 

즉, 연소득이 낮으면 DTI가 높은 것이 대출에 유리하다는 것입니다. 

반대로, DTI 기준을 엄격하게 설정한다면, 대출 한도가 줄어듭니다. 

 

연소득이 아주 높지 않은 일반 서민들은 당연히, DTI가 높을수록 대출을 많이 받을 수 있습니다. 주택 시 들어가는 '내 돈'을 줄일 수 있는 것이죠.

 

 

 

 

DSR (총부채원리금상환 비율)

 

DSR은 영어로 'Debt Service Ratio' 의 약자입니다. 한국어로는 총부채원리금상환 비율이라고 합니다. DTI와 마찬가지로 '소득'을 기준으로 대출 한도를 결정짓는 비율입니다. DTI 와 차이점은 계산식에서 분자에 들어가는 요소들이 다르다는 것입니다. '

 

DSR = (모든 주택담보대출 연감 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연소득

 

변형하면,

 

연소득 x DSR = (모든 주택담보대출 연감 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) 

 

DSR은 주택담보대출 원리금 뿐 아니라 모든 신용대출 원리금 상환액을 포함한 금액이 연소득에서 차지하는 비율을 나타냅니다. 2016년에 금융위원회에서 대출 상환능력을 평가하기 위해 만들어낸 지표입니다. DTI(총부채상환비율) 는 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 대출의 '이자'를 더한 금액을 연간소득으로 나누어 계산합니다. 하지만, DSR 은 주택담보대출 원리금에 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모~든 대출의 원리금(원금과 이자 더한 금액) 으로 대출 상환 능력을 평가하기 때문에 기준이 훨씬 엄격합니다. 

 

DTI 대신 DSR을 도입하면, 연소득 대비 대출원리금 상한액의 금액(분자)이 커지기 때문에 대출한도가 줄어듭니다. 마찬가지로, DSR을 낮게 설정하면 주택 담보대출 한도가 줄어듭니다. DSR 이 높을수록 부동산 대출을 많이 받아서, 주택 구입 시 '내 돈'이 덜 들어가서 유리합니다.

 

 

 

 

중도금 대출 (줄여서 '중대')

 

청약 시장이 뜨거운 요즘, 부동산 대출과 관련하여 중요한 개념이 중도금 대출에 대해 간략하게 설명해보겠습니다. 

 

보통 청약에서 얘기하는 중도금이란 계약금과 마지막 잔금 사이에 지불하는 금액으로, 보통 분양받은 아파트가 시공이 다 될 때까지 5~6차례 나누어 지급합니다. 은행은 시공사(아파트를 건설하는 건설회사)의 보증과 함께 후취담보를 조건으로 돈을 빌려줍니다. 여기서 후취담보란 주택 등을 대상으로 부동산 담보를 잡을 수가 없어서 돈을 빌려준 다음, 주택이 완공된 후에 완성된 주택을 담보로 설정하는 것입니다. 즉, 청약을 하면 아직 다 지어지지 않은 주택을 보고 빌려줘야 하기 때문에, 실질적으로 담보로 잡을 물건이 없는 상태인 것이죠. 지금은 그 물건이 없지만, 이후에 지어질 것을 가정하여 빌려주는 것이고, 그 주택이 시공완료가 되면 그 실제 주택을 담보로 바꾸는 것입니다. 

 

따라서, 중도금 대출이란 앞으로 지어질 아파트에 대해 후취담보를 잡고, 그 아파트의 가치를 평가하여 대출을 해주는 것입니다. 아파트 시공까지 보통 2년이 걸린다는 것을 감안하면, 보통 4개월에 한 번씩 나누어 냅니다.

 

이 중도금 대출의 한도를 결정하는 기준이 LTV와 DTI 입니다. 

 

이 중도금 대출은 말 그대로 중간에만 대출해주는 금액이기 때문에, 마지막에는 다 상환을 해야합니다. 그럼 상환할 때 다 내 돈으로 내야되냐고요? 그건 아닙니다. 중도금 대출은 지어질 집을 담보로 후취담보를 합니다. 주택담보대출은 실제 지어진 실물 주택을 담보로 합니다. 즉, 집이 지어졌으니 중도금 대출을 주택담보대출로 전환합니다. 청약 당첨 후 계약을 하고 집을 지어지기 까지 2년 후, 그 때의 KB 시세를 기준으로 LTV 를 적용하여 산출합니다. 

 

청약시 부동산 대출과 필요 자금에 대한 내용은 메인 주제로 또 다른 포스팅에서 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

마무리

오늘은 LTV, DTI, DSR, 중도금대출 등 부동산 대출의 기본 용어를 알아보았습니다. 

대출 개념을 이해하는 데 조금이라도 도움이 되었길 바랍니다!

다음에도 부동산 뉴스와 책 읽는 데 도움이 되는 용어를 가져오겠습니다:)

 

 

 

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